REITで誰でも不動産投資ができる！
実は不動産投資はいますぐできる！？
そう思っていた時期がゴリラにもありました。
たしかに現物不動産には大きな額のお金が必要ですが、REITを買えば今日からすぐに不動産に投資できます。
今回は少額から不動産に投資できるREIT（不動産投資信託）というものを解説していきます。
小銭しかないゴリラも不動産投資したいけど、怪しい商品じゃないの？
REITとは？
J-REITとは日本版REITなので「JAPAN」の「J」がついています。
運用会社がファンドを組成して多くの投資家から集めたお金で複数の不動産を購入し、その賃料収入や売買益を投資家に分配する金融商品です。
個別株を集めて作る投資信託の不動産バージョンと考えるとわかりやすいです。
各証券会社で取り扱いがある金融商品ですのでまったく怪しい投資商品ではありません(笑)
また投資信託であるので通常NISA口座で購入もできます。
特徴
- 少額から不動産投資が可能（数万円～）
- 投資信託なので物件選びや手続きは専門家にお任せ
- 上記の理由から海外のREITにも気軽に投資できる
- 現物不動産は売却に時間がかかるが、REITは投資信託なのですぐ売却できる流動性の高さ
- 購入価格より値上がりすれば売却益を得られる
- 持ち続けるとREITの家賃収入から収益が発生し分配金として受け取れる
- 不動産商品なのでインフレに強い資産
- 不動産なので地震などの災害等の固有リスクがある
- 株式投資信託より手数料が高くコストがかかる
- 複数の不動産に投資するため分散投資効果がある
仕組み
REITは不動産投資法人と呼ばれる法人（会社のような）形態をとっており、株式会社の株式にあたる投資証券を発行します。この投資証券が市場で流通するREITとなります。
また法律によって不動産運用以外の業務が禁止されているため、その他の業務をすべて外部に委託します。
- 資産運用会社・・・REITのファンドマネージャー的な役割を担当しています。具体的には、投資する不動産の選定や賃貸戦略などの決定、不動産価値維持のための修繕計画を立案・実行する他、資金調達などの財務戦略、物件の売却決定等、一連の業務を行います。
- 資産保管会社/一般事務受託者・・・権利証の保管、投資証券の名義書き換え事務、発行事務等を行います。
- 不動産管理会社・・・建物の管理、および賃料請求や賃貸借契約の更改等の管理を行います。
種類
REITは投資物件の用途によっていろいろな種類があり、
- 事務所主体型・・・都市部のオフィスに投資
- 住居主体型・・・マンションなど住宅に投資
- 商業施設主体型・・・ショッピングモールなど商業施設に投資
- ホテル主体型・・・ホテル旅館等の宿泊施設に投資
- 物流施設主体型・・・物流倉庫等の配送拠点に投資
- ヘルスケア施設主体型・・・医療施設や高齢者向け施設に投資
などがあります。またこれらを合わせた複合型やバランスよく混ぜ合わせて総合型などもあり、自身の投資スタイルにあわせて選べます。
特に事務所主体型や商業施設主体型、ホテル主体型は景気に左右されやすい特徴があり経済活動が活発になると需要が増加し賃料収入上昇でREIT価格上昇と分配金上昇がダブルで狙えます。
反対に景気後退局面や今回のコロナ禍ではテナントが退去し賃料収入が低下するため、価格が大きく下落するリスクや分配金減少リスクもあります。
対して住宅は生活に必ず必要になる物件ですので前者よりは価格変動が安定しています。
リスク分散を図るならば複数種類の複合型REITが良いでしょう。
利回り
国内のREIT平均分配金利回りはJAPAN-REIT.COMから確認でき、2021年4月7日現在の利回りは3.56%となっており、これは国内株式の日経平均配当利回り1.62%の2倍程度となっています。
国内株式はコロナ禍から回復し価格上昇しているため割安高配当銘柄が少なく、配当投資家は追加購入しづらい状況なので、上位銘柄の分配金は5%を超えるJ-REITは見た目の利回りは買いたくなる水準です。
配当金がないなら分配金を貰えばいいじゃない！
まとめ
- 少額ですぐに不動産投資ができる
- 投資信託なので買いたいテーマで選び、物件選びや細かい手続きは専門家にお任せ
- 市場ですぐに売却できるので換金性が高い
- 不動産なのでインフレに強い
- 賃料収入から分配金が受け取れる
- 通常NISA口座でも買える（積み立てNISA口座は不可）
- 現在REIT平均分配金利回りは日経平均配当利回りの2倍程度
- 金融商品であるため価格は景気に左右される
- 不動産であるため地震などの災害リスクが存在する
資産の一部に組み入れることにより、分配金によるキャッシュフローの発生やインフレ対策になるのがREITの魅力です。これから実態経済が回復するとインバウンド需要増加でホテル系や商業施設REITに資金が流入する可能性もあります。
ゴリラは今後の世界経済回復に期待して少しずつ買っていきたいと思います。
分配金でバナナ御殿建てる！！
byかいゆー
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